Voici cinq erreurs courantes à éviter avant d’acheter un immeuble commercial.

1. Se fier uniquement au prix demandé

Le prix affiché par le vendeur ne correspond pas nécessairement à la valeur marchande de l’immeuble. Le prix demandé peut refléter les attentes du propriétaire, les conditions du marché au moment de la mise en vente mais qui ont changé ou inclure des éléments qui n’ont une valeur que pour le vendeur et pas nécessairement pour vous..

Avant de formuler une offre, il est pertinent de comparer le prix demandé à différents éléments :

• les transactions récentes de propriétés comparables;
• les revenus générés par l’immeuble;
• les dépenses d’exploitation;
• les caractéristiques et l’état du bâtiment;
• la localisation et les conditions du marché local;
• le potentiel de la propriété à moyen et à long terme.

Une évaluation immobilière indépendante peut également permettre d’obtenir une opinion professionnelle de la valeur de l’immeuble et de mieux comprendre l’écart entre le prix demandé et sa valeur estimée.

2. Négliger les revenus et les dépenses de l’immeuble

Pour un immeuble commercial ou industriel à revenus, la performance financière de la propriété constitue un élément central de l’analyse. Se limiter aux revenus bruts peut toutefois donner une image incomplète de la situation.

Les revenus doivent être étudiés en parallèle avec les dépenses et les différents risques associés à l’exploitation de l’immeuble.

Il est notamment important d’examiner :

• les revenus locatifs actuels;
• les espaces vacants et le taux d’inoccupation;
• les dépenses d’exploitation;
  • les taxes municipales et scolaires;
  • Les assurances et contrats de services
  • les frais d’entretien et de réparation;
• les travaux à prévoir;
• les conditions et échéances des baux et la qualité des locataires;
• la stabilité des revenus à moyen et à long terme.

Une propriété peut générer des revenus importants tout en présentant des dépenses élevées ou un potentiel de revenus limité. L’analyse du rendement réel permet donc de mieux évaluer la pertinence de l’investissement.

3. Sous-estimer l’importance des baux commerciaux

Les baux en place représentent une composante importante de la valeur d’un immeuble commercial. Ils déterminent notamment la stabilité des revenus et peuvent avoir une incidence sur le risque associé à la propriété.

Un immeuble dont les principaux locataires sont engagés pour plusieurs années ne présente pas nécessairement le même profil qu’une propriété dont plusieurs baux arrivent bientôt à échéance.

Avant une acquisition, il est donc recommandé d’examiner attentivement :

• la durée restante des baux;
• les loyers actuels;
• les clauses d’indexation ou d’augmentation;
• les options de renouvellement;
• les responsabilités du propriétaire et des locataires;
• les conditions particulières prévues aux contrats;
• la concentration des revenus auprès de certains locataires.

Cette analyse permet notamment de mieux comprendre la prévisibilité des revenus et les risques potentiels liés au renouvellement ou au départ de certains occupants.

4. Négliger l’état et les caractéristiques du bâtiment

La superficie d’un immeuble ne suffit pas à déterminer sa valeur. Deux propriétés de dimensions similaires peuvent présenter des valeurs très différentes selon leur état, leur configuration et leurs caractéristiques techniques.

Avant d’acheter, il faut notamment porter attention à :

• l’âge du bâtiment;
• l’état général de la propriété;
• les rénovations récentes;
• les travaux nécessaires à court ou moyen terme;
• la qualité des matériaux et des installations;
• la configuration des espaces;
• la fonctionnalité du bâtiment pour l’usage prévu;
• les équipements et installations spécialisés.

Dans le cas d’une propriété industrielle, par exemple, certaines caractéristiques peuvent être particulièrement importantes, comme les quais de chargement, la hauteur libre, les espaces d’entreposage, les accès pour les véhicules lourds ou la configuration des espaces de production.

Ces éléments peuvent influencer à la fois l’utilité de l’immeuble, les coûts futurs et son attrait auprès des locataires ou acheteurs potentiels.

5. Acheter sans analyser le potentiel de l’immeuble et de son emplacement

Une propriété ne doit pas être analysée uniquement en fonction de sa situation actuelle. Son potentiel futur peut également avoir une incidence importante sur sa valeur.

L’environnement dans lequel se trouve un immeuble peut évoluer rapidement. Les changements dans le secteur, les infrastructures, les projets de développement et les conditions du marché peuvent modifier son attrait au fil du temps.

Avant de procéder à l’achat, il peut être pertinent de considérer :

• le zonage applicable;
• les usages permis;
• les projets de développement à proximité;
• l’évolution du secteur;
• l’accessibilité de la propriété;
• les infrastructures et les services disponibles;
• la demande pour ce type d’immeuble;
• le potentiel de transformation ou de repositionnement de la propriété.

Une propriété qui répond bien aux besoins actuels peut aussi présenter des contraintes importantes à long terme. À l’inverse, certains immeubles peuvent offrir un potentiel de développement ou d’optimisation qui n’est pas évident à première vue.

Besoin d’une évaluation professionnelle avant d’acheter?

Avant d’acheter un immeuble commercial, il est important d’avoir une vision claire de sa valeur, de sa performance financière et de son potentiel. Une évaluation immobilière peut fournir une analyse indépendante qui aide l’acheteur à prendre une décision éclairée et à mieux évaluer les risques associés à la transaction.

Chez Côté Mercier, nos services d’évaluation commerciale permettent d’analyser différents types de propriétés afin d’établir une opinion de leur valeur en fonction de leurs caractéristiques et des conditions du marché.

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En immobilier d’investissement, le taux de vacance est une variable très importante pour juger de la qualité d’un bien ou d’une localisation. L’étude d’inoccupation réalisée par CMsd en collaboration avec RE/MAX, BTF, HPDG et CMci, vous propose une lecture de la situation entourant les commerces sur rue de nos artères de proximité au Québec à l’été 2025.

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Ce rapport trimestriel fait état de la demande, mais aussi de l’offre annoncée par les différents joueurs pour combler les besoins de la clientèle.

Il présente aussi l’état des ouvertures et fermetures des résidences du Québec, avec un calcul de l’ajout (ou perte) net(te) pour les différents marchés.

Finalement, nous vous présentons, trimestres sur trimestres, les transactions qui s’effectuent au Québec au niveau des résidences construites et des terrains acquis pour ériger des établissements de ce type.

Ce rapport est un outil essentiel pour les professionnels du domaine, afin de se tenir au courant de ce qui se trame ponctuellement, mais aussi pour suivre les vagues de fond qui font évoluer ce segment d’investissement si particulier.

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