Valeur à neuf pour fin d’assurance

Rapports pour fin d’assurances, litige, contre-expertise, contestations municipales

Votre situation

Dans certaines situations, vous avez besoin d’un expert pour établir différentes valeurs. Par exemple, si vous être administrateur d’une copropriété et que vous devez obtenir un rapport d’un expert concernant les nouvelles règlementations à ce sujet, ou que vous ayez à valider la valeur au rôle de votre immeuble ou que vous soyez impliqué dans un litige, nous avons des experts qui sont reconnus pour vous renseigner et vous aider au besoin.

Votre besoin

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Valeur de à neuf pour fin d’assurance

Engager un professionnel pour être assuré à la juste valeur à neuf.

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Contestation municipale

Pour être certain de payer sa juste part des dépenses de votre municipalité, un bon gestionnaire doit s’assurer que la valeur déposée au rôle est juste.

Évaluation commerciale, industrielle, multi-logement | Côté Mercier

Litige

Pour défendre vos intérêts ou pour trancher en cas de mésentente, nous avons l’expertise pour vous accompagner.

Valeur à neuf pour fin d’assurance

Contrairement à la croyance de certains, vous êtes responsable de la valeur à laquelle vous êtes assurée. La compagnie qui assure votre propriété vous suggères peut-être un montant, mais au final c’est vous qui devez décider.

Et bien qu’être sous assuré puisse vous faire économiser quelques sous, le risque n’en vaut vraisemblablement pas la chandelle.

Ce qu’il faut premièrement savoir, c’est que la valeur marchande ou votre solde hypothécaire n’a absolument rien à voir en cas d’assurance pour votre bâtiment. Vous n’assurez pas le solde de votre prêt ou le prix auquel vous vendriez l’immeuble, mais bien ce qu’il en coûterait pour remettre l’immeuble à l’état neuf. Il ne s’agit pas de la valeur en fonction de l’usure du temps et des désuétudes de construction de l’époque à laquelle le bâtiment a été construit, mais bien ce qu’il en coûterait pour un bâtiment neuf en date du sinistre incluant la remise aux normes d’aujourd’hui pour la plupart des contrats d’assurance.

Et la distinction est très importante.

Prenons l’exemple suivant :
Vous achetez un immeuble 500 000$ pour lequel vous contractez un prêt de 350 000$ et que vous assurez pour 500 000$.
Advenant qu’un sinistre partiel n’affecte l’immeuble. Un gros dégât d’eau par exemple, ou un incendie qui endommage, mais ne détruit pas totalement la propriété.
À ce moment votre assureur regardera en premier lieu le montant d’assurance qui couvrait l’immeuble et le comparera avec ce qu’il en aurait coûté pour remettre à neuf l’ensemble de la propriété. Il fait cette première vérification pour voir si vous étiez bien assuré et à quelle hauteur sa proportion de la facture s’élèvera pour remettre les choses en état.

Dans notre exemple, si l’immeuble avait coûté 1 000 000 $ à reconstruire et à remettre aux normes, il en conclura, avec raison, que vous étiez assuré à 50 % de ce que vous auriez de l’être.
Et donc, lorsque l’entrepreneur arrivera avec une facture de 700 000$, votre assureur ne déboursera, pour vous aider, que 350 000$ (50% de 700 000$).
Votre immeuble vaudra sans doute plus que 500 000$ sur le marché. Il sera en partie neuf, et remis aux normes somme toute. Mais admettons que tous vos locataires reviennent dans les lieux et que vous ne puissiez majorer vos loyers en conséquence… Et si le marché ne peut pas soutenir une facture aussi importante pour louer l’espace… Vous aurez à remettre de l’argent. Votre banquier pourra sans doute vous avancer quelques sous, mais pas la totalité. Vous aurez à piger dans vos poches pour régler le 350 000$ dû à l’entrepreneur. Et si ce n’est pas possible, les conséquences peuvent être douloureuses.
D’où l’importance d’être toujours justement assuré.

Ni trop, ni moins.

Et c’est justement pour cette raison que le gouvernement avec la loi 16 à légiféré sur le sujet en obligeant les syndicats de copropriété a se munir d’un rapport d’évaluation réalisé par un professionnel qui peut en porter la responsabilité. Si l’évaluateur agréé se trompe, il est poursuivable et a des assurances professionnelles pouvant couvrir les dommages. Les administrateurs se dégagent ainsi de leur responsabilité envers la copropriété et agissent en bon gestionnaire pour sécuriser le risque au niveau de l’assurance de la copropriété.

ARTICLE DE LOI 1073

Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances prévoyant une franchise raisonnable contre les risques usuels, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lesquelles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie.  Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment; ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement.1   

1 Article 3 du Règlement  Seul un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec peut être chargé d’évaluer le montant que l’assurance souscrite par le syndicat de copropriété doit prévoir afin de pourvoir à la reconstruction de l’immeuble détenu en copropriété divise selon les exigences prévues au premier alinéa de l’article 1073 du Code civil.

Si vous vous inquiétez à propos de la valeur à neuf de votre immeuble, nous sommes en mesure de vous aider.

Contestation municipale

Pour différentes raisons, vous pourriez être en désaccord avec la valeur déposé au rôle pour un immeuble. Il existe une procédure pour valider les différences et potentiellement s’entendre avec la municipalité sur la justesse de la valeur d’un immeuble et ainsi payer sa juste part du panier de service de la municipalité. Nos évaluateur sont en mesure de vous donner l’heure juste sur la situation et de vous accompagner au besoin.

Litige

Dans certains cas, des associés peuvent ne pas s’entendre entre eux. Il peut aussi s’agir d’une cause portée devant les tribunaux pour différentes raisons. Nos experts peuvent vous aider à y voir plus clair.

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